Warum ist Wohnen so teuer?

Vor 20 Jahren war Wohnen in Deutschland kein großes Thema. Seit 2009 steigen die Mieten jedoch unaufhaltsam – ein Ende ist nicht in Sicht. Wie es dazu kam – und warum eigentlich genug Wohnfläche für alle da ist, erklärt der Ökonom Matthias Günther vom Pestel-Institut.

Eigentlich gibt es genug Wohnraum - er ist nur nicht sozial fair verteilt, sagt Matthias Günther.Lara Hies

Herr Günther, warum ist Wohnen in Deutschland so teuer? 

Im Nachkriegsdeutschland ist Wohnen eigentlich immer preiswerter geworden. Mieten sind bis 2009 langsamer gestiegen als die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Hinzu kam die Steigerung der Realeinkommen. Somit konnten wir uns Wohnen auf immer mehr Fläche pro Person leisten. Seit 2009 steigen die Mieten im Verhältnis jedoch so stark, dass viele Menschen keine Chance haben auf dem Wohnungsmarkt - ein Entkopplungsprozess, der noch immer anhält.

Was sind die Gründe für die Misere?

Ökonom Matthias Günter vom Pestel InstitutPrivat

Ende der 1980er-Jahre wurde in Deutschland der soziale Wohnungsbau nahezu eingestellt - eine fatale Entscheidung. Ein Jahrzehnt später fing dann der große Ausverkauf der öffentlichen Wohnungsbestände an. Über ein Jahrzehnt ist etwa ein Fünftel des Wohnungsbestandes der ehemals gemeinnützigen Wohnungswirtschaft in Deutschland an Investoren ­veräußert worden. Damit erfolgte der Wandel von einer sozial orientierten ­Bewirtschaftung zur profitgetriebenen Vermietung. Diese Wohnungen fehlen heute - gerade in Städten, die stark mit Zuzug zu kämpfen haben. Bis zur Finanzkrise Ende der Nullerjahre ist man zudem davon ausgegangen, dass Deutschland schrumpfen würde. Stattdessen ist die Einwohnerzahl - auch bedingt durch Migration - gestiegen, ebenso die Nachfrage nach Wohnraum. Der Markt reagiert mit höheren Preisen, die Politik setzt auf Immobilienneubau. Dabei haben wir mehr Wohnfläche pro Einwohner als je zuvor. 

Warum ist es dann so schwer, eine Wohnung zu finden?

Der vorhandene Wohnraum ist einfach nicht fair verteilt. Die geburtenstarken Jahrgänge stehen kurz vor der Rente, die Kinder sind ausgezogen, sie leben allein in großen Wohnungen und Häusern. Hinzu kommt, dass wir die gesamte Wohnungsknappheit auf die Mietwohnungsmärkte abwälzen. Selbstnutzende Wohnungseigentümer sind von den steigenden Mietpreisen nicht betroffen. Würden wir uns mit der Wohnfläche je Einwohner von 1990 zufriedengeben, so könnten 112 Millionen Menschen in Deutschland leben.

Wie ließe sich das ändern?

Haushalte mit großer Wohnfläche pro Kopf müssten an der Bewältigung der Probleme beteiligt werden. Dazu braucht es Anreize für ältere Menschen, in kleinere Wohnungen zu ziehen. Das hätte zur Folge, dass Wohnfläche neu verteilt werden könnte und deutlich weniger neu gebaut werden müsste. Denn wir wissen, dass unser Wohnungsbestand überhaupt nicht zur Altersstruktur des Jahres 2040 passt. Solange es für ein Rentnerehepaar jedoch günstiger ist, allein in einem großen Haus zu leben als in einer kleineren Wohnung, wird sich nichts ändern. 

Welche Anreize braucht es?

Vor einigen Jahren hat das Bundesumweltamt eine progressive Wohnflächensteuer ins Spiel gebracht. Menschen, die auf größerer Fläche leben als der Durchschnitt, müssen mehr Steuern zahlen. Das kann in vernünftiger Ausgestaltung Teil der Lösung sein. Flankiert werden müsste eine solche Maßnahme durch deutliche Anreize zum Umzug. Wenn der Staat jedem Besitzer beziehungsweise Bewohner einer großen Wohnung oder eines Ein­familienhauses 30.000 Euro auszahlt für den Umzug in eine kleinere Wohnung, wäre das preiswerter und klimaschonender, als neue Häuser zu bauen. 

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